La Loi sur le droit de préférence des municipalités (Wvg) accorde aux municipalités néerlandaises le droit légal d’acheter en priorité un bien immobilier, comme des terrains à bâtir, des terrains agricoles ou d’anciennes zones industrielles, lors de leur vente. Cet instrument joue un rôle essentiel dans le développement urbain, les modifications de plans d’urbanisme et les assainissements environnementaux, car il permet aux municipalités de diriger l’affectation des terrains et les exigences environnementales. Cependant, lorsqu’une municipalité, un promoteur immobilier, une société de logement ou des responsables et superviseurs impliqués sont accusés de mauvaise gestion financière, de fraude, de pots-de-vin, de blanchiment d’argent, de corruption ou de violation de sanctions internationales, la validité du droit de préférence est sérieusement remise en question. Ces irrégularités peuvent entraîner l’annulation des droits de préférence, des procédures juridiques prolongées et des dommages à la réputation des parties impliquées, avec des conséquences graves pour le développement urbain et écologique.
Mauvaise gestion financière
La mauvaise gestion financière au sein d’un service immobilier municipal peut se manifester par une mauvaise budgétisation de l’achat de terrains sous le droit de préférence ou une mauvaise allocation des coûts liés aux obligations d’assainissement. Par exemple, si une municipalité sous-estime les coûts d’assainissement qui découlent de la contamination du sol ou des fouilles archéologiques après l’achat, un déficit budgétaire peut rapidement se produire. Cela peut entraîner l’arrêt des projets de développement et empêcher la municipalité d’exercer son droit de préférence. Les promoteurs immobiliers et les investisseurs perdent confiance dans la solidité financière de la municipalité, exigent des garanties bancaires supplémentaires et imposent des conditions de crédit plus strictes. En conséquence, les projets de développement sont retardés, les objectifs sociaux et écologiques ne sont pas atteints et la municipalité se retrouve impliquée dans des procédures juridiques pour manquement à ses obligations.
Fraude
La fraude dans l’exécution de la Loi sur le droit de préférence des municipalités survient souvent lorsqu’il y a manipulation des données cadastrales ou dissimulation d’informations environnementales essentielles lors de la décision d’attribution. Par exemple, un fonctionnaire, en collaboration avec une partie prenante du marché, pourrait organiser des transactions immobilières artificielles en utilisant des rapports de sol falsifiés ou de faux documents de propriété afin de faire baisser la valeur du marché. Dès que cela est révélé, par exemple, par un signalement interne d’un lanceur d’alerte ou par une demande d’information en vertu de la loi sur la transparence administrative (WOO), toutes les transactions sont sujettes à un réexamen approfondi. Les banques et les investisseurs peuvent retirer leur financement, et le tribunal peut déclarer le droit de préférence invalide. La conséquence immédiate est que les projets doivent être réadjudiqués, entraînant des coûts juridiques et d’enquête élevés.
Pots-de-vin
Les pots-de-vin dans le cadre du droit de préférence peuvent survenir lorsque des promoteurs ou des investisseurs offrent des paiements indirects à des conseillers municipaux, des juristes ou des urbanistes pour accélérer ou faciliter l’attribution des terrains sous le droit de préférence. Cela se fait parfois via des « frais de conseil » dissimulés ou des paiements indirects à des sociétés de conseil. Si de telles violations de l’intégrité sont prouvées, le tribunal administratif annule toutes les décisions relatives au droit de préférence. Des poursuites pénales sont engagées contre les fonctionnaires et responsables impliqués, ce qui entraîne la révocation du droit de préférence et l’arrêt des projets de développement pour une longue période. De plus, les parties prenantes, telles que les entrepreneurs locaux ou les organisations environnementales, peuvent déposer des demandes de dommages-intérêts, entraînant de graves dommages à la réputation des acteurs publics et privés.
Blanchiment d’argent
Le blanchiment d’argent à travers le droit de préférence survient lorsque de l’argent d’origine criminelle est investi dans l’achat de terrains par des sociétés opaques, et que la municipalité ne vérifie pas correctement si l’acheteur est légitime. En incluant des factures fictives pour l’assainissement et les infrastructures dans le contrat d’achat, l’origine des fonds est dissimulée dans une transaction immobilière apparemment légale. Dès que la Financial Intelligence Unit (FIU-NL) ou la Fiscal Intelligence and Investigation Service (FIOD) détecte cela, tous les comptes bancaires associés sont gelés et les accords privés sont suspendus. La municipalité doit alors agir en fonction de la Loi sur le droit de préférence, mais le tribunal peut décider que le droit de préférence est inutilisable tant que la situation de propriété est floue, ce qui paralyse les projets de développement résidentiels ou commerciaux.
Corruption
La corruption fait référence à une culture structurelle de conflits d’intérêts : des autorités locales qui modifient systématiquement les transactions de droit de préférence pour favoriser des acteurs du marché faisant des dons politiques, ou des conseillers municipaux qui bénéficient de leurs fonctions secondaires dans des sociétés immobilières. De telles malversations systématiques sapent l’égalité de traitement de tous les acteurs du marché et créent un terrain de jeu inégal. Après la divulgation publique de ces scandales par des enquêtes journalistiques ou des enquêtes parlementaires, des motions de méfiance et une révision approfondie des règlements municipaux sont lancées. En conséquence, un contrôle gouvernemental prolongé par les provinces et l’État devient nécessaire, les développements de quartiers sont suspendus et investisseurs et citoyens perdent confiance dans l’ensemble du processus de planification.
Violation des sanctions internationales
Bien que la Loi sur le droit de préférence des municipalités soit une législation nationale, le respect des sanctions internationales est pertinent lorsque des entités étrangères ou des personnes sous sanctions profitent des droits de préférence pour acheter des biens immobiliers aux Pays-Bas. Si une vérification de diligence raisonnable révèle qu’un acheteur figure sur des listes de sanctions internationales, la municipalité doit refuser la transaction. Violer ces sanctions peut entraîner des amendes par le ministère des Finances, le gel des fonds publics et l’annulation des décisions de vente sous-jacentes. Cela met en péril non seulement le développement de zones commerciales et résidentielles, mais nuit également à la réputation des Pays-Bas en tant qu’État de droit fiable sur les marchés immobiliers internationaux, avec des répercussions diplomatiques et économiques à long terme.
