La Ley de derecho de preferencia de los municipios (Wvg) otorga a los municipios neerlandeses el derecho legal de comprar un bien inmueble, como terrenos para construcción, terrenos agrícolas o antiguas zonas industriales, antes que cualquier otra persona en el momento de la venta. Esta herramienta desempeña un papel clave en el desarrollo urbano, la modificación de planes urbanísticos y las labores de descontaminación ambiental, ya que permite a los municipios dirigir el uso del suelo y los requisitos medioambientales. Sin embargo, cuando un municipio, un promotor inmobiliario, una corporación de vivienda o los responsables y supervisores involucrados son acusados de mala gestión financiera, fraude, soborno, blanqueo de dinero, corrupción o violación de sanciones internacionales, la validez del derecho de preferencia se pone seriamente en duda. Tales irregularidades pueden llevar a la anulación de los derechos de preferencia, a largos procesos legales y a daños reputacionales para todas las partes involucradas, con consecuencias graves para el desarrollo urbano y ecológico.
Mala gestión financiera
La mala gestión financiera dentro de un departamento municipal de bienes inmuebles puede manifestarse en una planificación inadecuada para la compra de terrenos bajo el derecho de preferencia o en una asignación incorrecta de los costos asociados con los requisitos de descontaminación. Por ejemplo, si un municipio subestima los costos de descontaminación derivados de la contaminación del suelo o de hallazgos arqueológicos después de la compra, rápidamente puede producirse un déficit presupuestario. Esto puede llevar a la paralización de proyectos de desarrollo e impedir que el municipio ejerza su derecho de preferencia. Los promotores inmobiliarios e inversores pierden la confianza en la solidez financiera del municipio, exigen garantías bancarias adicionales e imponen condiciones de crédito más estrictas. Como consecuencia, los proyectos de desarrollo se retrasan, no se alcanzan los objetivos sociales y ecológicos y el municipio se ve envuelto en procedimientos legales por incumplimiento.
Fraude
El fraude en la ejecución de la Ley de derecho de preferencia se manifiesta frecuentemente cuando se manipulan los datos catastrales o se ocultan información ambiental relevante durante la toma de decisiones de asignación. Un ejemplo de esto sería que un funcionario, junto con una parte del mercado, organice transacciones inmobiliarias artificiales utilizando informes sobre el suelo falsificados o documentos de propiedad falsificados para reducir el valor de mercado. Tan pronto como esto sale a la luz, por ejemplo, a través de una denuncia interna o mediante una solicitud de información bajo la Ley de Transparencia Administrativa (WOO), todas las transacciones son sometidas a una revisión profunda. Los bancos e inversores pueden retirar su financiación y el tribunal puede declarar inválido el derecho de preferencia. La consecuencia inmediata es que los proyectos deben ser reasignados, lo que genera altos costos legales y de investigación.
Soborno
El soborno relacionado con los derechos de preferencia ocurre cuando los desarrolladores o inversores ofrecen pagos indirectos a concejales, abogados o urbanistas para acelerar o facilitar la asignación de terrenos bajo el derecho de preferencia. Estos pagos a menudo se hacen a través de «honorarios por consultoría» ocultos o pagos indirectos a empresas de asesoría. Si tales violaciones de integridad son probadas, el tribunal administrativo anula todas las decisiones relacionadas con el derecho de preferencia. Los funcionarios y responsables involucrados pueden ser procesados penalmente, lo que lleva a la revocación del derecho de preferencia y a largos períodos de inactividad en los proyectos de desarrollo. Además, las partes interesadas, como empresarios locales o organizaciones medioambientales, pueden presentar reclamaciones por daños, lo que provoca un daño reputacional significativo para las partes públicas y privadas involucradas.
Blanqueo de dinero
El blanqueo de dinero a través de los derechos de preferencia se produce cuando se invierte dinero obtenido de actividades ilícitas en la compra de terrenos por empresas opacas, y el municipio no verifica adecuadamente la legitimidad del comprador. Al incluir facturas falsas para la descontaminación e infraestructura en el contrato de compraventa, el origen de los fondos se oculta dentro de una transacción inmobiliaria aparentemente legal. Tan pronto como la Unidad de Inteligencia Financiera de los Países Bajos (FIU-NL) o el Servicio de Investigación y Supervisión Fiscal (FIOD) detectan esta situación, todas las cuentas bancarias relacionadas se congelan y los acuerdos privados se suspenden. El municipio se ve obligado a actuar según la Ley de derecho de preferencia, pero el tribunal puede decidir que el derecho de preferencia no puede aplicarse mientras la situación de la propiedad siga siendo incierta, lo que paraliza los proyectos de desarrollo residencial o comercial.
Corrupción
La corrupción se refiere a una cultura estructural de conflicto de intereses: organismos gubernamentales que ajustan sistemáticamente las transacciones relacionadas con el derecho de preferencia para beneficiar a los participantes del mercado que realizan donaciones políticas, o concejales que se benefician de sus funciones secundarias en empresas inmobiliarias. Estas malas prácticas sistémicas socavan la igualdad de trato entre todos los participantes del mercado y crean condiciones de competencia desleal. Una vez que estos escándalos son revelados a través de investigaciones periodísticas o investigaciones parlamentarias, se presentan mociones de desconfianza y se revisan profundamente los reglamentos municipales. Como resultado, puede ser necesario un monitoreo prolongado por parte de las provincias y del Estado, los proyectos de desarrollo de los barrios se paralizan y los inversores y ciudadanos pierden la confianza en todo el proceso de planificación.
Violación de sanciones internacionales
Aunque la Ley de derecho de preferencia es una ley nacional, el cumplimiento de las sanciones internacionales es relevante cuando entidades extranjeras o personas sancionadas se benefician de los derechos de preferencia para adquirir bienes inmuebles en los Países Bajos. Si una investigación de diligencia debida revela que un comprador está en una lista de sanciones internacionales, el municipio debe rechazar la transacción. La violación de estas sanciones puede resultar en multas por parte del Ministerio de Finanzas, el congelamiento de fondos públicos y la anulación de las decisiones de venta subyacentes. Esto no solo pone en peligro el desarrollo de áreas residenciales y comerciales, sino que también daña la reputación de los Países Bajos como un Estado de derecho confiable en los mercados inmobiliarios internacionales, con repercusiones diplomáticas y económicas a largo plazo.
