Los derechos reales limitados forman una base fundamental en la práctica neerlandesa de ordenación territorial y desarrollo inmobiliario. A través de servidumbres, derecho de enfiteusis, derecho de superficie, usufructo, así como derechos de prenda e hipoteca, diversas partes obtienen control o seguridad sobre bienes inmuebles sin adquirir su plena propiedad. Estos instrumentos son ampliamente utilizados en proyectos integrados de desarrollo urbano, infraestructura o iniciativas medioambientales. Sin embargo, cuando un municipio, una autoridad del agua, una corporación de vivienda, un promotor inmobiliario o sus directivos son acusados de mala gestión financiera, fraude, corrupción, blanqueo de capitales o violación de sanciones internacionales, la fiabilidad de estos derechos queda inmediatamente en entredicho. Retrasos en la constitución o registro notarial, actos inválidos e incertidumbres sobre garantías provocan costes imprevistos, procedimientos judiciales y graves daños a la reputación, comprometiendo seriamente la viabilidad de proyectos urbanísticos y medioambientales.
Servidumbres
Las servidumbres (como el derecho de paso, el derecho de vertido o los derechos de tendido de cables y tuberías) establecen obligaciones y prerrogativas entre vecinos o entre instituciones y propietarios. En caso de mala gestión financiera por parte de un municipio o autoridad del agua, los gastos de mantenimiento pueden ser sistemáticamente infravalorados, provocando el deterioro de infraestructuras subterráneas y el incumplimiento de obligaciones de acceso. Fraudes en el registro de límites de terrenos o derechos de uso pueden dar lugar a falsificaciones en los documentos catastrales, haciendo perder las garantías a titulares de servidumbres o compañías energéticas. La corrupción de funcionarios en la interpretación o publicación de documentos, así como el blanqueo de capitales a través de transacciones inmobiliarias, puede socavar la validez jurídica de las servidumbres, conllevando a expropiaciones, reclamaciones por incumplimiento de contrato y la ruptura de la confianza entre vecinos, empresas y autoridades.
Derecho de enfiteusis
El derecho de enfiteusis concede al enfiteuta el derecho de uso a largo plazo de un inmueble a cambio de un canon y es ampliamente utilizado en la vivienda social y proyectos comerciales. Una mala gestión de los ingresos por enfiteusis por parte de municipios puede agotar los fondos destinados al mantenimiento y la inversión, provocando situaciones peligrosas o daños medioambientales. Fraudes en el cálculo del canon —por ejemplo, manipulando las cláusulas de indexación— pueden imponer cargas desproporcionadas a los enfiteutas, desembocando en sanciones o ajustes costosos. La corrupción y los conflictos de interés en la asignación de terrenos en enfiteusis comprometen la equidad del proceso, mientras que el blanqueo de capitales a través de contratos ficticios de enfiteusis corrompe la gestión financiera de las corporaciones de vivienda. Estos abusos conducen a renegociaciones, arbitrajes costosos y pueden llevar a la nulidad total de los derechos de enfiteusis.
Derecho de superficie
El derecho de superficie permite construir o instalar obras en el terreno de otro, siendo esencial en proyectos energéticos, de infraestructura y catastros. Una mala gestión financiera puede llevar a una cobertura insuficiente de las obligaciones de restitución vinculadas a obras permanentes, forzando finalmente a los municipios a asumir los costes de remediación. Fraudes en la tasación de obras o terrenos pueden engañar a los inversores, resultando en reclamaciones por valoraciones erróneas o ausencia de permisos. La corrupción en licitaciones para redes de tuberías o en financiamiento de la construcción puede provocar la revocación de licencias clave, mientras que el blanqueo de capitales mediante fragmentaciones artificiales de derechos de superficie socava la solidez jurídica de estos derechos. Las consecuencias son proyectos de construcción paralizados, reestructuraciones bancarias y daños duraderos en la reputación de las partes involucradas.
Usufructo
El usufructo concede el derecho a recoger los frutos de un bien, como rentas, ingresos o productos naturales, y es comúnmente utilizado en terrenos agrícolas o proyectos de compensación ecológica. Una mala gestión financiera en la administración de fondos medioambientales puede llevar a la falta de recursos para medidas de conservación, provocando daños ecológicos irreversibles. Fraudes en informes sobre gestión forestal o niveles de agua comprometen la validez de contratos de arrendamiento, mientras que la corrupción entre gestores medioambientales debilita los corredores ecológicos. El blanqueo de dinero a través de construcciones ficticias de usufructo —como pagos simulados de rentas— socava la integridad de ONGs y socios públicos. Estas violaciones resultan en auditorías judiciales de acuerdos, anulación de programas de subvención y un grave daño reputacional al sector medioambiental.
Hipoteca
Los derechos hipotecarios proporcionan a los prestamistas seguridad sobre bienes inmuebles y son imprescindibles para la financiación de proyectos de construcción, energéticos e infraestructurales sostenibles. Una mala gestión financiera en el sistema catastral o notarial puede causar retrasos en el registro, dando lugar a conflictos de prioridad entre acreedores hipotecarios. Fraudes en las tasaciones inmobiliarias para hipotecas o la elusión de normas de garantía llevan a concesiones de crédito irregulares y a litigios en ejecuciones hipotecarias. La corrupción de funcionarios registrales o la colusión en el sector bancario puede invalidar hipotecas, mientras que el blanqueo de capitales a través de estructuras hipotecarias falsas corrompe todo el mercado de titulización. Estas infracciones provocan procedimientos de ejecución largos, fortalecimiento de la supervisión del Banco Central de los Países Bajos y un aumento significativo del riesgo crediticio futuro.
Prenda
El derecho de prenda proporciona a proveedores y acreedores una garantía gravando bienes muebles o derechos de crédito, también relevante para bienes sostenibles como paneles solares o instalaciones. Una mala gestión financiera en el registro de prendas puede llevar a inscripciones incompletas o no verificadas, perjudicando a los acreedores preferentes en caso de quiebra. Fraudes en la tasación de garantías o en la cesión de créditos pueden debilitar el valor de los derechos de prenda, mientras que la corrupción en procedimientos concursales puede invalidar los derechos preferentes legítimos. El blanqueo de dinero mediante construcciones ficticias de prenda —por ejemplo, mediante la sobrevaloración artificial de créditos— distorsiona el proceso de garantía habitual. Como consecuencia, se producen procedimientos concursales prolongados, elevados costes legales y deterioro de la confianza en el entorno empresarial e inversor.
