A Lei do Direito de Preferência dos Municípios (Wvg) concede aos municípios neerlandeses o direito legal de comprar um imóvel — como terrenos para construção, terrenos agrícolas ou antigos terrenos industriais — antes de qualquer outra pessoa no momento da venda. Esta ferramenta desempenha um papel essencial no desenvolvimento urbano, na alteração de planos urbanísticos e na realização de sanamentos ambientais, pois permite que os municípios direcionem o uso da terra e as exigências ambientais. No entanto, quando um município, um desenvolvedor imobiliário, uma corporação de habitação ou os responsáveis e supervisores envolvidos são acusados de má gestão financeira, fraude, suborno, lavagem de dinheiro, corrupção ou violação de sanções internacionais, a validade do direito de preferência fica seriamente comprometida. Tais irregularidades podem levar à anulação dos direitos de preferência, a longos processos legais e a danos à reputação de todas as partes envolvidas, com consequências graves para o desenvolvimento urbano e ecológico.
Má gestão financeira
A má gestão financeira dentro de um departamento municipal de imóveis pode se manifestar na falta de planejamento adequado para a compra de terrenos com base no direito de preferência ou na atribuição incorreta dos custos associados aos requisitos de sanamento. Por exemplo, se um município subestima os custos de sanamento derivados de contaminação do solo ou descobertas arqueológicas após a compra, rapidamente pode ocorrer um déficit orçamentário. Isso pode levar à paralisação de projetos de desenvolvimento e impedir que o município exerça seu direito de preferência. Desenvolvedores imobiliários e investidores perdem a confiança na solidez financeira do município, exigem garantias bancárias adicionais e impõem condições de crédito mais rigorosas. Como consequência, os projetos de desenvolvimento são atrasados, os objetivos sociais e ecológicos não são alcançados e o município se envolve em processos legais devido ao descumprimento.
Fraude
A fraude na execução da Lei do Direito de Preferência ocorre frequentemente quando são manipulados dados cadastrais ou escondidas informações ambientais importantes durante o processo de decisão. Um exemplo seria quando um funcionário, junto com um ator do mercado, organiza transações imobiliárias artificiais usando relatórios de solo falsificados ou documentos de propriedade falsificados para reduzir o valor de mercado. Assim que isso vem à tona — por exemplo, por meio de uma denúncia interna ou de um pedido de informações sob a Lei de Acesso à Informação (WOO) — todas as transações são submetidas a uma revisão profunda. Bancos e investidores podem retirar seu financiamento e o tribunal pode declarar inválido o direito de preferência. A consequência imediata é que os projetos precisam ser relicitados, o que gera altos custos legais e de investigação.
Suborno
O suborno relacionado ao direito de preferência ocorre quando desenvolvedores ou investidores oferecem pagamentos indiretos a prefeitos, advogados ou urbanistas para acelerar ou facilitar a emissão de terrenos com base no direito de preferência. Esses pagamentos geralmente são feitos por meio de “honorários de consultoria” ocultos ou pagamentos indiretos a empresas de consultoria. Se tais violações de integridade forem provadas, o tribunal administrativo pode anular todas as decisões relacionadas ao direito de preferência. Funcionários e responsáveis envolvidos podem ser processados criminalmente, o que leva à revogação do direito de preferência e à paralisação de projetos de desenvolvimento por muitos anos. Além disso, partes interessadas, como empresários locais ou organizações ambientais, podem apresentar reivindicações por danos, causando um grande prejuízo reputacional para as partes públicas e privadas envolvidas.
Lavagem de dinheiro
A lavagem de dinheiro por meio de direitos de preferência ocorre quando dinheiro obtido de atividades criminosas é investido na compra de terrenos por empresas opacas, e o município não verifica adequadamente a legitimidade do comprador. Ao incluir faturas falsas para sanamento e infraestrutura no contrato de compra, a origem dos fundos é ocultada dentro de uma transação imobiliária aparentemente legal. Assim que a Unidade de Inteligência Financeira dos Países Baixos (FIU-NL) ou o Serviço de Investigação e Supervisão Fiscal (FIOD) detectam essa situação, todas as contas bancárias relacionadas são congeladas e os acordos privados são suspensos. O município é forçado a agir com base na Lei do Direito de Preferência, mas o tribunal pode decidir que o direito de preferência não pode ser aplicado enquanto a situação de propriedade permanecer incerta, o que paralisa os projetos de desenvolvimento residencial ou comercial.
Corrupção
A corrupção se refere a uma cultura estrutural de conflito de interesses: órgãos governamentais que ajustam sistematicamente as transações relacionadas ao direito de preferência para beneficiar os atores do mercado que fazem doações políticas, ou vereadores que se beneficiam de suas funções secundárias em empresas imobiliárias. Essas más práticas sistêmicas minam a igualdade de tratamento entre todos os participantes do mercado e criam condições de concorrência desleais. Uma vez que esses escândalos são revelados por meio de investigações jornalísticas ou investigações parlamentares, moções de desconfiança são apresentadas e os regulamentos municipais são profundamente revisados. Como resultado, pode ser necessário um monitoramento contínuo por parte das províncias e do Estado, os projetos de desenvolvimento de bairros são paralisados e investidores e cidadãos perdem a confiança em todo o processo de planejamento.
Violação de sanções internacionais
Embora a Lei do Direito de Preferência seja uma lei nacional, o cumprimento das sanções internacionais é relevante quando entidades estrangeiras ou indivíduos sancionados se beneficiam do direito de preferência na compra de propriedades nos Países Baixos. Se uma investigação de due diligence revelar que um comprador está em uma lista de sanções internacionais, o município deve rejeitar a transação. A violação dessas sanções pode resultar em multas pelo Ministério das Finanças, no congelamento de fundos públicos e na anulação das decisões de emissão de venda. Isso não só coloca em risco o desenvolvimento de áreas residenciais e comerciais, como também prejudica a reputação dos Países Baixos como um Estado de direito confiável nos mercados imobiliários internacionais, com repercussões diplomáticas e econômicas de longo prazo.
