Os direitos reais limitados constituem uma base fundamental na prática holandesa de ordenamento do território e desenvolvimento imobiliário. Através de servidões, direito de superfície, direito de enfiteuse, usufruto, bem como direitos de penhor e hipoteca, diferentes partes obtêm controle ou segurança sobre bens imóveis sem adquirirem a plena propriedade. Esses instrumentos são amplamente utilizados em projetos integrados de desenvolvimento urbano, infraestrutura ou iniciativas ambientais. No entanto, quando um município, uma autoridade hídrica, uma cooperativa habitacional, um promotor imobiliário ou seus dirigentes são acusados de má gestão financeira, fraude, corrupção, branqueamento de capitais ou violação de sanções internacionais, a fiabilidade desses direitos é imediatamente posta em causa. Atrasos na criação ou no registo notarial, atos inválidos e incertezas em torno das garantias geram custos inesperados, processos judiciais e sérios danos à reputação, comprometendo gravemente a viabilidade de projetos urbanos e ambientais.
Servidões
As servidões (como o direito de passagem, o direito de escoamento ou os direitos de instalação de cabos e tubulações) estabelecem obrigações e prerrogativas entre vizinhos ou entre instituições e proprietários. Em caso de má gestão financeira por parte de um município ou autoridade hídrica, os custos de manutenção podem ser sistematicamente subestimados, levando à deterioração de infraestruturas subterrâneas e ao incumprimento das obrigações de acesso. Fraudes no registo de limites de terrenos ou direitos de utilização podem resultar em falsificações nos documentos cadastrais, fazendo com que titulares de servidões ou empresas de energia percam suas garantias. A corrupção de funcionários públicos na interpretação ou publicação de documentos, bem como o branqueamento de capitais através de transações imobiliárias, pode corroer a validade jurídica das servidões, conduzindo a expropriações, reclamações por violação de contrato e à quebra de confiança entre vizinhos, empresas e autoridades.
Direito de Enfiteuse
O direito de enfiteuse confere ao enfiteuta o direito de uso prolongado de um imóvel em troca do pagamento de um foro, sendo amplamente utilizado na habitação social e em projetos comerciais. A má gestão dos rendimentos provenientes da enfiteuse por parte dos municípios pode esgotar fundos destinados à manutenção e investimento, originando situações perigosas ou danos ambientais. Fraudes no cálculo do foro — por exemplo, manipulando cláusulas de indexação — podem impor encargos desproporcionais aos enfiteutas, conduzindo a sanções ou a ajustamentos onerosos. A corrupção e os conflitos de interesse na atribuição de terrenos em regime de enfiteuse comprometem a equidade dos processos, enquanto o branqueamento de capitais através de contratos simulados de enfiteuse corrompe a gestão financeira das cooperativas habitacionais. Estes abusos resultam em renegociações forçadas, arbitragens dispendiosas e, muitas vezes, na anulação dos direitos de enfiteuse.
Direito de Superfície
O direito de superfície permite a construção ou instalação de obras no terreno de outrem, sendo essencial em projetos de energia, infraestrutura e cadastro predial. A má gestão financeira pode levar a uma cobertura insuficiente das obrigações de restituição associadas a obras permanentes, forçando os municípios a suportarem os elevados custos de remoção. Fraudes na avaliação de obras ou terrenos podem enganar investidores, resultando em ações judiciais por avaliações incorretas ou falta de licenciamento. A corrupção em concursos públicos para redes de tubulações ou no financiamento de obras pode invalidar concessões de licenças fundamentais, enquanto o branqueamento de capitais mediante fragmentações artificiais de direitos de superfície compromete a solidez jurídica desses direitos. As consequências incluem projetos de construção paralisados, reestruturações bancárias obrigatórias e danos duradouros à reputação dos envolvidos.
Usufruto
O usufruto concede o direito de colher os frutos de um bem, como rendas, receitas ou produtos naturais, e é frequentemente utilizado em terrenos agrícolas ou projetos de compensação ecológica. A má gestão financeira na administração de fundos ambientais pode levar à falta de recursos para medidas de conservação, provocando danos ecológicos irreversíveis. Fraudes em relatórios de gestão florestal ou de níveis de água comprometem a validade dos contratos de arrendamento, enquanto a corrupção entre gestores ambientais enfraquece corredores ecológicos. O branqueamento de capitais através da criação fictícia de usufrutos — como rendimentos simulados — mina a integridade de ONGs e parcerias públicas. Estas violações resultam em auditorias judiciais aos acordos, anulação de programas de subsídios e graves danos reputacionais no setor ambiental.
Hipoteca
Os direitos hipotecários oferecem aos credores garantias sobre bens imóveis e são indispensáveis para o financiamento de projetos de construção, energia e infraestrutura sustentável. A má gestão financeira nos sistemas cadastrais ou notariais pode gerar atrasos no registo, causando conflitos de prioridade entre credores hipotecários. Fraudes na avaliação de imóveis para fins hipotecários ou a violação das normas de garantia levam à concessão irregular de crédito e litígios em execuções hipotecárias. A corrupção entre funcionários de cartórios ou a colusão no setor bancário pode invalidar hipotecas, enquanto o branqueamento de capitais através de esquemas hipotecários fictícios compromete todo o mercado de securitização. Estas infrações resultam em processos de execução prolongados, supervisão reforçada por parte do Banco Central dos Países Baixos e aumento significativo do risco de crédito no futuro.
Penhor
O direito de penhor proporciona segurança a fornecedores e credores ao onerar bens móveis ou direitos de crédito, sendo também relevante para bens sustentáveis, como painéis solares ou instalações energéticas. A má gestão financeira no registo de penhores pode causar inscrições incompletas ou não verificadas, prejudicando os credores preferenciais em casos de insolvência. Fraudes na avaliação de garantias ou na cessão de créditos podem enfraquecer o valor dos direitos de penhor, enquanto a corrupção em processos de falência pode anular os direitos preferenciais legítimos. O branqueamento de capitais através de construções fictícias de penhor — por exemplo, com a sobreavaliação artificial de créditos — distorce o funcionamento normal do sistema de garantias. Como consequência, surgem processos de insolvência prolongados, elevados custos legais e um grave abalo na confiança empresarial e dos investidores.
