Prawo pierwszeństwa gminy przy zakupie (Wvg) daje gminom w Holandii ustawowe prawo do zakupu nieruchomości – takich jak działki budowlane, grunty rolne czy tereny poprzemysłowe – w momencie ich sprzedaży. Instrument ten odgrywa kluczową rolę w rozwoju urbanistycznym, zmianach planów przestrzennych i rekultywacji środowiska, ponieważ gminy mogą zarządzać funkcjami gruntów oraz obowiązkami ochrony środowiska. Niemniej jednak, gdy gmina, inżynier projektowy, korporacja mieszkaniowa lub odpowiedzialni urzędnicy oraz władze nadzorcze zostaną oskarżeni o złe zarządzanie finansowe, oszustwa, łapówkarstwo, pranie pieniędzy, korupcję lub naruszenie międzynarodowych sankcji, stosowanie prawa pierwszeństwa może zostać poważnie zagrożone. Nielegalne działania mogą prowadzić do unieważnienia prawa pierwszeństwa, długotrwałych postępowań sądowych i uszczerbku dla reputacji wszystkich zaangażowanych stron, z daleko idącymi konsekwencjami dla rozwoju przestrzennego i ekologicznego.
Złe zarządzanie finansowe
Złe zarządzanie finansowe w gminnym departamencie nieruchomości może przejawiać się w niewłaściwym planowaniu budżetu na zakup gruntów w ramach prawa pierwszeństwa lub błędnym rozdzieleniu kosztów związanych z obowiązkami rekultywacyjnymi. Na przykład, jeśli gmina nie uwzględni kosztów związanych z rekultywacją terenu po zakupie gruntu – takich jak zanieczyszczenie gleby lub wykopaliska archeologiczne – może szybko pojawić się deficyt budżetowy. Może to prowadzić do zawieszenia planowanych projektów rozwoju, a gmina nie będzie mogła skorzystać ze swojego prawa pierwszeństwa. Deweloperzy projektów i inwestorzy tracą zaufanie do zdolności finansowych gminy, żądają dodatkowych gwarancji bankowych i stawiają surowsze warunki kredytowe. Konsekwencją jest opóźnienie projektów rozwojowych, niespełnione cele społeczne i ekologiczne oraz włączenie gminy w postępowania sądowe z powodu niezgodności w umowie.
Oszustwa
Oszustwa związane z realizacją Wvg najczęściej występują w postaci manipulacji danymi gruntowymi lub ukrywania istotnych informacji o środowisku przy podejmowaniu decyzji o gruncie. Jednym ze scenariuszy jest urzędnik, który wspólnie z partnerem rynkowym przeprowadza transakcje gruntami, wykorzystując sfałszowane raporty o glebie lub fałszywe dokumenty własnościowe w celu obniżenia ceny rynkowej. Gdy sprawa zostanie ujawniona – na przykład przez wewnętrzne zgłoszenie lub wniosek o dostęp do informacji na mocy ustawy o publicznym dostępie do informacji (WOO) – wszystkie transakcje będą podlegały szczegółowemu śledztwu. Banki i inwestorzy mogą wycofać finansowanie, a sąd może unieważnić prawo pierwszeństwa. Bezpośrednią konsekwencją jest konieczność ponownego ogłoszenia przetargu na projekty, co wiąże się z wysokimi kosztami prawnymi i dochodzeniami.
Łapówkarstwo
Łapówkarstwo związane z prawem pierwszeństwa może wystąpić, gdy deweloperzy lub inwestorzy oferują łapówki burmistrzom, prawnikom lub urbanistom, aby ułatwić lub przyspieszyć przyznanie gruntów w ramach prawa pierwszeństwa. Może to odbywać się za pomocą ukrytych „opłat konsultacyjnych” lub niebezpośrednich wypłat na rzecz firm doradczych. Jeśli takie wykroczenia dotyczące integralności zostaną udowodnione, sąd administracyjny może uznać wszystkie decyzje związane z prawem pierwszeństwa za nieważne. Proces karny przeciwko zaangażowanym urzędnikom i funkcjonariuszom zostanie wszczęty, co doprowadzi do unieważnienia prawa pierwszeństwa i wieloletnich opóźnień w rozwoju. Ponadto, interesariusze – tacy jak lokalni przedsiębiorcy czy organizacje ekologiczne – mogą wnieść pozwy o odszkodowanie, co powoduje poważną szkodę reputacyjną dla wszystkich stron publicznych i prywatnych.
Pranie pieniędzy
Pranie pieniędzy poprzez prawo pierwszeństwa objawia się wtedy, gdy nielegalnie uzyskane środki są wprowadzane do zakupu gruntów za pomocą podejrzanych firm, a gmina nie przeprowadza odpowiednich kontroli, aby sprawdzić, czy nabywca jest legalny. Często wiąże się to z wprowadzaniem fałszywych faktur za rekultywację i infrastrukturę do umowy kupna-sprzedaży, przez co pochodzenie środków jest ukrywane w pozornie legalnej transakcji nieruchomości. Gdy zostanie to wykryte przez jednostkę wywiadu finansowego Holandii (FIU-NL) lub służby dochodzeniowe (FIOD), wszystkie powiązane konta bankowe zostaną zamrożone, a prywatne umowy zawieszone. Gmina zostanie zmuszona do działania zgodnie z Wvg, ale sąd może zdecydować, że prawo pierwszeństwa nie ma zastosowania do wyjaśnienia własności, co prowadzi do stanu „niepewności” dla planowanych projektów mieszkaniowych lub komercyjnych.
Korupcja
Korupcja oznacza strukturalną kulturę konfliktu interesów: władze administracyjne dostosowują transakcje prawa pierwszeństwa na korzyść uczestników rynku, którzy przekazują darowizny polityczne lub radnych, którzy czerpią korzyści z ubocznych funkcji w firmach nieruchomościowych. Takie systemowe wykroczenia podważają równość wszystkich uczestników rynku i prowadzą do nieuczciwej konkurencji. Gdy takie nieprawidłowości staną się publiczne za pośrednictwem dziennikarstwa śledczego lub dochodzenia parlamentarnego, nastąpią wnioski o wotum nieufności i szczegółowa rewizja przepisów gminnych. Konsekwencją jest konieczność długoterminowej kontroli nadzorczej ze strony prowincji i państwa, stagnacja projektów rozwoju, a inwestorzy i obywatele tracą zaufanie do całego procesu planowania.
Naruszenie międzynarodowych sankcji
Chociaż Wvg jest prawem krajowym, zgodność z międzynarodowymi sankcjami staje się istotna, gdy zagraniczni uczestnicy lub osoby objęte sankcjami wykorzystują prawo pierwszeństwa do zakupu nieruchomości w Holandii. Jeśli due diligence wykazuje, że nabywca znajduje się na międzynarodowej liście sankcji, gmina musi odmówić zakupu. Naruszenie tych sankcji może prowadzić do grzywien nałożonych przez Ministerstwo Finansów, zamrożenia funduszy rządowych i unieważnienia podstawowych decyzji o przyznaniu. To nie tylko zagraża rozwojowi obszarów mieszkaniowych i komercyjnych, ale również szkodzi reputacji Holandii jako wiarygodnego państwa prawnego na międzynarodowych rynkach nieruchomości, powodując długofalowe konsekwencje dyplomatyczne i gospodarcze.
