La Legge sul diritto di prelazione delle municipalità (Wvg) conferisce alle municipalità olandesi il diritto legale di acquistare un bene immobile, come terreni edificabili, terreni agricoli o ex aree industriali, prima di chiunque altro al momento della vendita. Questo strumento gioca un ruolo chiave nello sviluppo urbano, nelle modifiche dei piani urbanistici e nelle bonifiche ambientali, poiché consente alle municipalità di dirigere l’uso dei terreni e le esigenze ambientali. Tuttavia, quando una municipalità, un sviluppatore immobiliare, una società di edilizia residenziale o responsabili e supervisori coinvolti sono accusati di cattiva gestione finanziaria, frode, tangenti, riciclaggio di denaro, corruzione o violazione delle sanzioni internazionali, la validità del diritto di prelazione è seriamente messa in discussione. Tali irregolarità possono portare all’annullamento dei diritti di prelazione, a procedure legali lunghe e a danni reputazionali per tutte le parti coinvolte, con conseguenze gravi per lo sviluppo urbano ed ecologico.
Cattiva gestione finanziaria
La cattiva gestione finanziaria all’interno di un dipartimento municipale dedicato al patrimonio immobiliare può manifestarsi con una pianificazione inadeguata per l’acquisto di terreni sotto il diritto di prelazione o con una errata allocazione dei costi relativi agli obblighi di bonifica. Ad esempio, se una municipalità sottovaluta i costi di bonifica derivanti dalla contaminazione del suolo o dalle scoperte archeologiche dopo l’acquisto, può verificarsi rapidamente un deficit di bilancio. Questo può portare all’arresto dei progetti di sviluppo e impedire alla municipalità di esercitare il suo diritto di prelazione. Gli sviluppatori immobiliari e gli investitori perdono fiducia nella solidità finanziaria della municipalità, richiedono garanzie bancarie aggiuntive e impongono condizioni di credito più severe. Di conseguenza, i progetti di sviluppo vengono ritardati, gli obiettivi sociali ed ecologici non vengono raggiunti e la municipalità si trova coinvolta in procedimenti legali per inadempimento.
Frode
La frode nell’esecuzione della Legge sul diritto di prelazione si manifesta frequentemente quando vengono manipolate le informazioni catastali o vengono nascosti dati ambientali rilevanti durante la decisione di assegnazione. Un esempio potrebbe essere che un funzionario, in collaborazione con una parte del mercato, organizzi transazioni immobiliari artificiali utilizzando rapporti sul suolo falsificati o documenti di proprietà contraffatti per abbassare il valore di mercato. Non appena questo viene alla luce, ad esempio attraverso una segnalazione interna di un whistleblower o tramite una richiesta di informazioni ai sensi della legge sulla trasparenza amministrativa (WOO), tutte le transazioni sono sottoposte a una revisione approfondita. Le banche e gli investitori potrebbero ritirare il loro finanziamento e il tribunale potrebbe dichiarare il diritto di prelazione invalido. La conseguenza immediata è che i progetti devono essere riaffidati, con conseguenti elevati costi legali e di indagine.
Tangenti
Le tangenti relative al diritto di prelazione si verificano quando sviluppatori o investitori offrono pagamenti indiretti a consiglieri comunali, avvocati o urbanisti per accelerare o facilitare l’assegnazione dei terreni sotto il diritto di prelazione. Questi pagamenti avvengono talvolta tramite « compensi per consulenze » mascherati o pagamenti indiretti a società di consulenza. Se tali violazioni dell’integrità vengono provate, il tribunale amministrativo annulla tutte le decisioni relative al diritto di prelazione. Le persone coinvolte, tra cui i funzionari e i responsabili, possono essere perseguite penalmente, il che porta alla revoca del diritto di prelazione e a lunghi periodi di stallo nei progetti di sviluppo. Inoltre, le parti interessate, come gli imprenditori locali o le organizzazioni ambientaliste, possono presentare richieste di risarcimento danni, causando danni reputazionali enormi per le parti pubbliche e private coinvolte.
Riciclaggio di denaro
Il riciclaggio di denaro attraverso il diritto di prelazione si verifica quando denaro proveniente da attività illecite viene investito nell’acquisto di terreni da parte di società opache, e la municipalità non verifica adeguatamente la legittimità dell’acquirente. Includendo fatture false per la bonifica e le infrastrutture nel contratto di acquisto, l’origine dei fondi viene occultata in una transazione immobiliare apparentemente legale. Non appena la Financial Intelligence Unit (FIU-NL) o il Servizio di Investigazione e Intelligenza Fiscale (FIOD) rilevano questa situazione, tutti i conti bancari collegati vengono congelati e gli accordi privati vengono sospesi. La municipalità è quindi costretta ad agire in base alla Legge sul diritto di prelazione, ma il tribunale potrebbe decidere che il diritto di prelazione non può essere utilizzato finché la situazione della proprietà rimane incerta, paralizzando così i progetti di sviluppo residenziale o commerciale.
Corruzione
La corruzione fa riferimento a una cultura strutturale di conflitto di interessi: autorità municipali che modificano sistematicamente le transazioni relative al diritto di prelazione per favorire i partecipanti del mercato che fanno donazioni politiche o consiglieri comunali che traggono profitto dalle loro funzioni secondarie in società immobiliari. Tali malversazioni sistemiche minano l’uguaglianza di trattamento tra tutti i partecipanti al mercato e creano condizioni di concorrenza sleale. Dopo che tali scandali vengono divulgati tramite inchieste giornalistiche o indagini parlamentari, vengono presentate mozioni di sfiducia e vengono rivisti in profondità i regolamenti municipali. Come conseguenza, un monitoraggio a lungo termine da parte delle province e dello Stato diventa necessario, i progetti di sviluppo dei quartieri si fermano e gli investitori e i cittadini perdono fiducia nell’intero processo di pianificazione.
Violazione delle sanzioni internazionali
Sebbene la Legge sul diritto di prelazione delle municipalità sia una legge nazionale, il rispetto delle sanzioni internazionali è pertinente quando entità straniere o persone sotto sanzioni beneficiano dei diritti di prelazione per acquistare beni immobili nei Paesi Bassi. Se una verifica di due diligence rivela che un acquirente è soggetto a liste di sanzioni internazionali, la municipalità deve rifiutare la transazione. La violazione di queste sanzioni può comportare multe da parte del Ministero delle Finanze, il congelamento dei fondi pubblici e l’annullamento delle decisioni di vendita sottostanti. Questo non solo mette in pericolo lo sviluppo di aree residenziali e commerciali, ma danneggia anche la reputazione dei Paesi Bassi come stato di diritto affidabile nei mercati immobiliari internazionali, con gravi ripercussioni diplomatiche ed economiche a lungo termine.
