Zakon o prednostima općina prilikom kupnje (Wvg) daje nizozemskim općinama zakonsko pravo da prve kupe nekretnine – poput građevinskih parcela, poljoprivrednih zemljišta ili bivših industrijskih područja – prilikom njihove prodaje. Ovaj instrument ima ključnu ulogu u urbanističkom razvoju, izmjenama urbanističkih planova i sanacijama okoliša, jer općine mogu upravljati funkcijama zemljišta i okolišnim obvezama. Međutim, kada općina, projektni razvojni inženjer, stambena korporacija ili odgovorni dužnosnici i nadzorne vlasti budu optuženi za financijsko loše upravljanje, prijevare, podmićivanje, pranje novca, korupciju ili kršenje međunarodnih sankcija, primjena prava prednosti postaje ozbiljno ugrožena. Nezakoniti postupci mogu dovesti do poništavanja prava prednosti, dugotrajnih sudskih postupaka i oštećenja ugleda svih uključenih strana, s dalekosežnim posljedicama za prostorni i ekološki razvoj.
Financijsko loše upravljanje
Financijsko loše upravljanje unutar općinskog odjela za nekretnine može se manifestirati u nedovoljnom planiranju proračuna za kupnju zemljišta putem prava prednosti ili pogrešnom raspodjelom troškova za sanacijske obveze. Na primjer, ako općina podcijeni sanacijske troškove koji mogu nastati nakon kupnje zemljišta – kao što su onečišćenje tla ili arheološki iskopi – može se brzo stvoriti proračunski deficit. To može dovesti do obustave planiranih razvojnih projekata, a općina neće moći ostvariti svoje pravo prednosti. Projektni razvijači i investitori gube povjerenje u financijsku sposobnost općine, traže dodatne banke garancije i postavljaju strože uvjete kredita. Posljedica je odgoda razvojnih projekata, neostvareni društveni i ekološki ciljevi i uključivanje općine u sudske postupke zbog nesklada u ugovoru.
Prevara
Prevara u provedbi Wvg najčešće se pojavljuje kroz manipulaciju zemljišnim podacima ili skrivanje važnih informacija o okolišu prilikom donošenja odluke o zemljištu. Jedan od scenarija uključuje službenika koji zajedno s tržišnim partnerom namjerno provodi transakcije zemljišta, koristeći krivotvorene izvještaje o tlu ili lažne vlasničke dokumente za smanjenje tržišne cijene. Kada to izađe na vidjelo – na primjer, putem unutarnje prijave ili zahtjeva za pristup informacijama prema Zakonu o javnom pristupu informacijama (WOO) – svi će prijenosni postupci biti podvrgnuti temeljitoj istrazi. Banke i investitori mogu povući financiranje, a sud može poništiti pravo prednosti. Izravna posljedica je da projekti moraju biti ponovo natječeni, uz visoke pravne i istražiteljske troškove.
Podmićivanje
Podmićivanje povezano s pravom prednosti može se dogoditi kada razvijači ili investitori ponude podmićivanje gradonačelnicima, pravnicima ili urbanistima kako bi olakšali ili ubrzali dodjelu zemljišta pod pravom prednosti. To se ponekad događa putem prikrivenih “konsultantskih naknada” ili neizravnih isplata savjetodavnim firmama. Ako se takvi prekršaji integriteta dokažu, upravni sud može proglasiti sve odluke povezane s pravom prednosti nevažećima. Kazneni postupak protiv uključenih službenika i dužnosnika bit će pokrenut, što će dovesti do opoziva prava prednosti i mnogih godina odgode razvoja. Osim toga, dionici – kao što su lokalni poduzetnici ili ekološke organizacije – mogu podnijeti tužbe za štetu, što dovodi do ozbiljne štete ugledu svih javnih i privatnih strana.
Pranje novca
Pranje novca putem prava prednosti očituje se kada se novac nezakonito stečen uvede u kupnju zemljišta putem sumnjivih društava, a općina ne provodi odgovarajuće provjere kako bi utvrdila je li kupac zakonit. Uključivanjem lažnih faktura za sanaciju i infrastrukturu u kupoprodajni ugovor, podrijetlo sredstava se prikriva u naizgled legalnoj nekretninskoj transakciji. Kada to prepozna Financijska obavještajna jedinica Nizozemske (FIU-NL) ili Fiscala služba za istrage i praćenje (FIOD), svi povezani bankovni računi bit će zamrznuti, a privatni ugovori obustavljeni. Općina će biti prisiljena djelovati prema Wvg-u, ali sud može odlučiti da pravo prednosti nije primjenjivo dok nije razjašnjeno vlasništvo, što dovodi do stanja “neizvjesnosti” za planirane stambene ili poslovne projekte.
Korupcija
Korupcija označava strukturnu kulturu sukoba interesa: upravna tijela koja prilagođavaju transakcije prava prednosti u korist tržišnih aktera koji doniraju političke donacije ili vijećnike koji profitiraju kroz sporedne funkcije u nekretninskim tvrtkama. Takvi sustavni prekršaji podrivaju jednakost među svim tržišnim sudionicima i stvaraju nelojalnu konkurenciju. Kada takve nepravilnosti postanu javne putem istraživačkog novinarstva ili parlamentarne istrage, slijede prijedlozi za nepovjerenje i temeljite revizije općinskih propisa. Posljedica je da je potrebna dugotrajna nadzorna kontrola od strane pokrajina i države, razvojni projekti stagniraju, a investitori i građani gube povjerenje u cijeli proces planiranja.
Kršenje međunarodnih sankcija
Iako je Wvg nacionalni zakon, usklađenost s međunarodnim sankcijama postaje relevantna kada strani subjekti ili sankcionirane osobe iskorištavaju pravo prednosti pri kupnji nizozemske imovine. Ako due diligence pokaže da je kupac na međunarodnoj listi sankcija, općina mora odbiti kupovinu. Kršenje tih sankcija može dovesti do novčanih kazni od Ministarstva financija, zamrzavanja vladinih sredstava i opoziva temeljnih odluka o dodjeli. To ne samo da ugrožava razvoj poslovnih i stambenih područja, već također šteti ugledu Nizozemske kao pouzdane pravne države na međunarodnim tržištima nekretnina, uz dugoročne diplomatske i ekonomske posljedice.
