{"id":29352,"date":"2025-05-17T22:02:31","date_gmt":"2025-05-17T21:02:31","guid":{"rendered":"https:\/\/vanleeuwenlawfirm.eu\/es\/?p=29352"},"modified":"2025-05-17T22:04:39","modified_gmt":"2025-05-17T21:04:39","slug":"ley-de-derecho-de-preferencia-de-los-municipios","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/vanleeuwenlawfirm.eu\/es\/areas-de-especializacion\/derecho-publico-y-administrativo\/medio-ambiente-y-urbanismo\/ley-de-derecho-de-preferencia-de-los-municipios\/","title":{"rendered":"Ley de derecho de preferencia de los municipios"},"content":{"rendered":"\t\t
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La Ley de derecho de preferencia de los municipios (Wvg) otorga a los municipios neerlandeses el derecho legal de comprar un bien inmueble, como terrenos para construcci\u00f3n, terrenos agr\u00edcolas o antiguas zonas industriales, antes que cualquier otra persona en el momento de la venta. Esta herramienta desempe\u00f1a un papel clave en el desarrollo urbano, la modificaci\u00f3n de planes urban\u00edsticos y las labores de descontaminaci\u00f3n ambiental, ya que permite a los municipios dirigir el uso del suelo y los requisitos medioambientales. Sin embargo, cuando un municipio, un promotor inmobiliario, una corporaci\u00f3n de vivienda o los responsables y supervisores involucrados son acusados de mala gesti\u00f3n financiera, fraude, soborno, blanqueo de dinero, corrupci\u00f3n o violaci\u00f3n de sanciones internacionales, la validez del derecho de preferencia se pone seriamente en duda. Tales irregularidades pueden llevar a la anulaci\u00f3n de los derechos de preferencia, a largos procesos legales y a da\u00f1os reputacionales para todas las partes involucradas, con consecuencias graves para el desarrollo urbano y ecol\u00f3gico.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/section>\n\t\t\t\t

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Mala gesti\u00f3n financiera<\/h4>

La mala gesti\u00f3n financiera dentro de un departamento municipal de bienes inmuebles puede manifestarse en una planificaci\u00f3n inadecuada para la compra de terrenos bajo el derecho de preferencia o en una asignaci\u00f3n incorrecta de los costos asociados con los requisitos de descontaminaci\u00f3n. Por ejemplo, si un municipio subestima los costos de descontaminaci\u00f3n derivados de la contaminaci\u00f3n del suelo o de hallazgos arqueol\u00f3gicos despu\u00e9s de la compra, r\u00e1pidamente puede producirse un d\u00e9ficit presupuestario. Esto puede llevar a la paralizaci\u00f3n de proyectos de desarrollo e impedir que el municipio ejerza su derecho de preferencia. Los promotores inmobiliarios e inversores pierden la confianza en la solidez financiera del municipio, exigen garant\u00edas bancarias adicionales e imponen condiciones de cr\u00e9dito m\u00e1s estrictas. Como consecuencia, los proyectos de desarrollo se retrasan, no se alcanzan los objetivos sociales y ecol\u00f3gicos y el municipio se ve envuelto en procedimientos legales por incumplimiento.<\/p>

Fraude<\/h4>

El fraude en la ejecuci\u00f3n de la Ley de derecho de preferencia se manifiesta frecuentemente cuando se manipulan los datos catastrales o se ocultan informaci\u00f3n ambiental relevante durante la toma de decisiones de asignaci\u00f3n. Un ejemplo de esto ser\u00eda que un funcionario, junto con una parte del mercado, organice transacciones inmobiliarias artificiales utilizando informes sobre el suelo falsificados o documentos de propiedad falsificados para reducir el valor de mercado. Tan pronto como esto sale a la luz, por ejemplo, a trav\u00e9s de una denuncia interna o mediante una solicitud de informaci\u00f3n bajo la Ley de Transparencia Administrativa (WOO), todas las transacciones son sometidas a una revisi\u00f3n profunda. Los bancos e inversores pueden retirar su financiaci\u00f3n y el tribunal puede declarar inv\u00e1lido el derecho de preferencia. La consecuencia inmediata es que los proyectos deben ser reasignados, lo que genera altos costos legales y de investigaci\u00f3n.<\/p>

Soborno<\/h4>

El soborno relacionado con los derechos de preferencia ocurre cuando los desarrolladores o inversores ofrecen pagos indirectos a concejales, abogados o urbanistas para acelerar o facilitar la asignaci\u00f3n de terrenos bajo el derecho de preferencia. Estos pagos a menudo se hacen a trav\u00e9s de \u00abhonorarios por consultor\u00eda\u00bb ocultos o pagos indirectos a empresas de asesor\u00eda. Si tales violaciones de integridad son probadas, el tribunal administrativo anula todas las decisiones relacionadas con el derecho de preferencia. Los funcionarios y responsables involucrados pueden ser procesados penalmente, lo que lleva a la revocaci\u00f3n del derecho de preferencia y a largos per\u00edodos de inactividad en los proyectos de desarrollo. Adem\u00e1s, las partes interesadas, como empresarios locales o organizaciones medioambientales, pueden presentar reclamaciones por da\u00f1os, lo que provoca un da\u00f1o reputacional significativo para las partes p\u00fablicas y privadas involucradas.<\/p>

Blanqueo de dinero<\/h4>

El blanqueo de dinero a trav\u00e9s de los derechos de preferencia se produce cuando se invierte dinero obtenido de actividades il\u00edcitas en la compra de terrenos por empresas opacas, y el municipio no verifica adecuadamente la legitimidad del comprador. Al incluir facturas falsas para la descontaminaci\u00f3n e infraestructura en el contrato de compraventa, el origen de los fondos se oculta dentro de una transacci\u00f3n inmobiliaria aparentemente legal. Tan pronto como la Unidad de Inteligencia Financiera de los Pa\u00edses Bajos (FIU-NL) o el Servicio de Investigaci\u00f3n y Supervisi\u00f3n Fiscal (FIOD) detectan esta situaci\u00f3n, todas las cuentas bancarias relacionadas se congelan y los acuerdos privados se suspenden. El municipio se ve obligado a actuar seg\u00fan la Ley de derecho de preferencia, pero el tribunal puede decidir que el derecho de preferencia no puede aplicarse mientras la situaci\u00f3n de la propiedad siga siendo incierta, lo que paraliza los proyectos de desarrollo residencial o comercial.<\/p>

Corrupci\u00f3n<\/h4>

La corrupci\u00f3n se refiere a una cultura estructural de conflicto de intereses: organismos gubernamentales que ajustan sistem\u00e1ticamente las transacciones relacionadas con el derecho de preferencia para beneficiar a los participantes del mercado que realizan donaciones pol\u00edticas, o concejales que se benefician de sus funciones secundarias en empresas inmobiliarias. Estas malas pr\u00e1cticas sist\u00e9micas socavan la igualdad de trato entre todos los participantes del mercado y crean condiciones de competencia desleal. Una vez que estos esc\u00e1ndalos son revelados a trav\u00e9s de investigaciones period\u00edsticas o investigaciones parlamentarias, se presentan mociones de desconfianza y se revisan profundamente los reglamentos municipales. Como resultado, puede ser necesario un monitoreo prolongado por parte de las provincias y del Estado, los proyectos de desarrollo de los barrios se paralizan y los inversores y ciudadanos pierden la confianza en todo el proceso de planificaci\u00f3n.<\/p>

Violaci\u00f3n de sanciones internacionales<\/h4>

Aunque la Ley de derecho de preferencia es una ley nacional, el cumplimiento de las sanciones internacionales es relevante cuando entidades extranjeras o personas sancionadas se benefician de los derechos de preferencia para adquirir bienes inmuebles en los Pa\u00edses Bajos. Si una investigaci\u00f3n de diligencia debida revela que un comprador est\u00e1 en una lista de sanciones internacionales, el municipio debe rechazar la transacci\u00f3n. La violaci\u00f3n de estas sanciones puede resultar en multas por parte del Ministerio de Finanzas, el congelamiento de fondos p\u00fablicos y la anulaci\u00f3n de las decisiones de venta subyacentes. Esto no solo pone en peligro el desarrollo de \u00e1reas residenciales y comerciales, sino que tambi\u00e9n da\u00f1a la reputaci\u00f3n de los Pa\u00edses Bajos como un Estado de derecho confiable en los mercados inmobiliarios internacionales, con repercusiones diplom\u00e1ticas y econ\u00f3micas a largo plazo.<\/p><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/article><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/article>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/section>\n\t\t\t\t

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\r\n \r\n Prevenci\u00f3n\r\n <\/a>\r\n<\/h2><\/div>\n <\/div>\n\n<\/div>\n\n\n \n <\/div>\n\n<\/article>\n
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\r\n \r\n Detecci\u00f3n\r\n <\/a>\r\n<\/h2><\/div>\n <\/div>\n\n<\/div>\n\n\n \n <\/div>\n\n<\/article>\n
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\r\n \r\n Investigaci\u00f3n\r\n <\/a>\r\n<\/h2><\/div>\n <\/div>\n\n<\/div>\n\n\n \n <\/div>\n\n<\/article>\n
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\r\n \r\n Respuesta\r\n <\/a>\r\n<\/h2><\/div>\n <\/div>\n\n<\/div>\n\n\n \n <\/div>\n\n<\/article>\n
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\r\n \r\n Asesoramiento\r\n <\/a>\r\n<\/h2><\/div>\n <\/div>\n\n<\/div>\n\n\n \n <\/div>\n\n<\/article>\n
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\r\n \r\n Litigio\r\n <\/a>\r\n<\/h2><\/div>\n <\/div>\n\n<\/div>\n\n\n \n <\/div>\n\n<\/article>\n
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\r\n \r\n Negociaci\u00f3n\r\n <\/a>\r\n<\/h2><\/div>\n <\/div>\n\n<\/div>\n\n\n \n <\/div>\n\n<\/article> \r\n \r\n <\/div>\r\n \r\n \r\n<\/div>\r\n\r\n \t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/section>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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